袋地(無道路地)の家がタダでもらえそうなので必死に調べてる話。

我が家は那珂川町の南畑に移住を検討していて、しばらく前から、少しずつ土地探しなどをしています。

そんな中、先日ある人から突然に驚くような話が舞い込んできました。








棚からぼた餅が降ってきた?(ことの発端)

ざっくりとこんな感じ。

お父さんが建てた「ログハウス」と「その土地」を手放したい人がいる。

売却できそうにないから、手続き費用だけで、あとはタダでいいと言ってる人がいる。

まっつん(猿ver)サムネイル
なぬ?

ぼくが田舎暮らしをしたい理由は、生活コストを下げたいのが一番の理由で、いかにお金をかけずに早い段階で土地と家を手に入れられるかを重視してます。

だからこそ、こんな無謀な素敵なプランも思いついたわけで..
貧乏人が地方都市の郊外に移住するための完璧な方法を思いついてしまった。

だからめっちゃ前のめりで、、

まっつん(猿ver)サムネイル
えー!タダ?まじで?タダなの?

となったのは言うまでもありません(笑)

しかし当然ながら、、

なんでタダなの?なんで売却できないの?

という話になるわけで、前のめりになりつつも詳しい話を聞くと、、

そこの敷地に着くまでの道が私有地で、しかも所有者が複数いるらしいんです。

ふむふむ。なるほど。。

まっつん(カフェver)サムネイル
え?そんなことぐらいで売れないの?値段に関係なく?

ぼくは不動産系の知識はまったくないので全然わからなかったんですが、どうやら、その敷地に至るまでの道が公道でなくて私有地(つまり私道)だと、あとあとトラブルが起こりやすいとのこと。複数人の所有だとなおさら。

なるほどねー。

ログハウス建てたいって言ってたし、まっつんならどうかなと思って。

ということで、ぼくに白羽の矢が立ったわけです(笑)

その人は不動産に詳しい人じゃないので不安げな様子もありました。

まぁ私道の所有者たちと覚書とか交わせば大丈夫だとは思うけど。。

でも相続で所有者が変わったりすると、どうなるかわからないもんねー

と歯切れの悪い感じ。

確かに一筋縄ではいかなそうな話でした。

しかし、腐ってもタダ。

こんな「棚からぼた餅」的な話を見す見す逃す手はない!

タダほど怖いものはない。なんて言うけど、それはきちんと調べたりせずにホイホイ話に乗っちゃうと後から困るよ。って話で、ちゃんと調べた結果、美味しいぼた餅の可能性だってあるはずです。

ということで、気になる点をいくつか調べてみました。




囲繞地通行権(袋地通行権)

袋地(ふくろち)とは
囲繞地に囲まれて公道に面していない土地のこと。
囲繞地(いにょうち)とは
袋地を囲んでいる周囲の土地のこと。

いくら自分が所有している土地だからといって、袋地に住む人を出入りできなくすることなんてできるのか?

まず、疑問に思ったのがこれです。

だって、人が住んでるのにそんなことしたら、その人は家に出入りできなくなっちゃうじゃないですか。

ってことは、買い物にさえ出かけることができない。Amazonや楽天で注文しても、配送さえもしてもらえない。

まっつん(カフェver)サムネイル
いや、普通に死にますよね(笑)

と思ったら、やっぱりこれには「囲繞地通行権(袋地通行権)」というのがありました。

民法 第210条(公道に至るための他の土地の通行権)
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。

ということ。そりゃそうだ。

しかし、この権利を行使できたとしても、当然、囲繞地の所有者とトラブルにならないとは限らないでしょうね。

通るのは構わないけど、通行料として毎月1万円は払ってもらうよ。

こんなことはよくあるみたいです。

それと、袋地は土地自体の評価が通常の半値以下と言われているそうです。

なぜなら、袋地は道路に面してないので建物が建てられないから。(建築基準法上)

なるほど、だからタダでもいいって話になったのか。。

ん? 建てられない?
いやいや、家(ログハウス)が建ってやん。。




接道義務

待てよ、、あそこのログハウスは「お父さんが自分で建てた」って言ってたもんな。

まっつん(猿ver)サムネイル
ってことは違法建築!?(笑)

しかし、建物って自分の土地でも自由に建てれるわけじゃないんですね。。

建築基準法 第43条1項
建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。

これをいわゆる接道義務というらしい。

さて、本物件のような袋地の場合は実際にどうなるのか。。

簡単に図にするとこんな感じ。

本件の袋地の状況

つまり本物件は袋地なんですですけど、私道があるパターンなんです。

しかし、この接道義務の「道路」というのは、建築基準法上で明確に定められていて(私道公道関係なく)、それに該当しない場合は「道路」とは言わないそうです。

まず、「道路」とは原則として幅員が4m以上のものらしい。

ガーン。明らかに4mもない。。

しかし、4m未満でも道路とみなす場合もあるようです。

まっつん(猿ver)サムネイル
どっちやねん(笑)

以下の記事で詳しく説明してましたが、本物件に接している道が結局のところ「道路」と言えるのかどうかは、素人のぼくには難しくて、今のところよくわかりません。。

第42条の道路の種類。建築基準法の道路を徹底解説します。

ところが、新たな事実が発覚。。

都市計画区域または準都市計画区域内の建築物の築造にかかる規定であり、都市計画区域外(都市計画決定されていない区域)では接道義務は生じません。

まじか!

じゃぁ本物件が都市計画区域外なら「接道義務」は関係ない。

つまり、違法建築ってことはないわけだ。

そもそも、ぼくには「都市計画区域」が何なのかよくわかりませんが、その名称からして、南畑みたいな里山エリアが「都市計画区域」なわけがない。

しめしめ。と思って、一応調べてみたところ、役所のサイトで「都市計画総括図(那珂川市)」なるものが公開されてました。

その資料を確認したところ、めでたく南畑は「都市計画区域」には含まれてませんでした。

しかし!

よく見ると「準都市計画区域」のエリアに含まれているではないか!!

まっつん(カフェver)サムネイル
なんで南畑が、、里山だそ、、おかしいでしょ。。

地図上でもう一度よく見てみると、本物件は「準都市計画区域」のエリアのちょうど境界あたり。。

うーむ、、これは内側か外側かで全然話が違ってくるなあ。

というわけで、ここをまずはっきりさせないと全然話が進まないので、とりあえず近日中に役場に問い合わせてみたいと思います。

ちなみに袋地はどうやら固定資産税も安くなるようです。

リスクがあるんでしょうけど、囲繞地の所有者の理解と同意がきちんと得られれば、そんなに悪い話ではないよう思ってしまうぼくは楽観すぎるのかなあ?

続く。